Simulateur stratégique – Statut du bailleur privé
Vous envisagez un investissement immobilier neuf ? Avant d’arbitrer, mesurez précisément l’effet fiscal réel du dispositif Jeanbrun sur votre situation.
Contrairement aux dispositifs classiques de réduction d’impôt, Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement intégré aux revenus fonciers.
Ce simulateur vous permet d’évaluer :
Il s’agit d’analyser un bien concret dans une stratégie patrimoniale réelle.
Veuillez sélectionner une ville dans la liste.
Loyer annuel brut
— €/an
Loyer plafonné selon la zone N/A
Amortissement (3,5 %/an)
— €/an
Montant venant réduire votre revenu foncier imposable
Investissement classique
Impôt annuel
— €
sur revenus fonciers
Avec amortissement Jeanbrun
Impôt annuel
— €
sur revenus fonciers
Économie fiscale estimée
Calcul simplifié :
Revenu foncier = Loyer annuel – 20 % de charges estimées – amortissement annuel Jeanbrun.
Impôt estimé = Revenu foncier × (TMI sélectionnée + 17,2 %)
Économie fiscale réalisée = Impôt théorique sans dispositif – Impôt estimé avec Jeanbrun
— €/an
soit — € sur la période minimale de 9 ans
Estimation réalisée à partir des données que vous avez saisies et des textes du PLF 2026 en vigueur.
Soit — € d’économie d’impôts sur — années en amortissant la totalité du droit Jeanbrun
Liberté d’amortir sur plus de 9 ans, voir jusqu’à l’amortissement total (80 % du prix d’acquisition TTC)
Cette estimation est théorique.
Découvrez ce qu’elle donne vraiment dans votre cas !
Le dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances 2026, modifie la fiscalité des revenus fonciers en permettant un amortissement en location nue. Contrairement aux anciens dispositifs de réduction d'impôt, l'avantage fiscal repose ici sur une déduction annuelle liée à l'amortissement du bien immobilier, pouvant porter sur 80 % du prix hors foncier.
Estimer l'économie d'impôt annuelle selon votre TMI
Visualiser le gain potentiel sur 9 ans minimum
Mesurer l'impact sur des revenus fonciers existants
Comparer différents niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social)
Anticiper une stratégie de détention long terme
Objectiver votre décision avant une étude patrimoniale complète
Chaque situation fiscale étant différente, la simulation constitue une première étape avant une étude patrimoniale complète intégrant financement, charges réelles et stratégie globale.
Le simulateur repose sur cinq paramètres clés, conformes aux dispositions du PLF 2026 :
Point de départ du calcul. La base amortissable est fixée à 80 % du prix TTC (quote-part foncière exclue).
Base = Prix × 0,80
Il dépend de la stratégie locative retenue : 3,5 %/an (intermédiaire), 4,5 %/an (social) ou 5,5 %/an (très social).
Amort. brut = Base × taux
L'amortissement retenu ne peut dépasser le plafond réglementaire : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau.
Amort. retenu = min(Amort. brut, plafond)
Plus votre TMI est élevée, plus l'économie est significative. Le dispositif génère une déduction sur l'IR et sur les prélèvements sociaux (17,2 %).
Économie IR = Amort. × TMI
Si vous percevez déjà des loyers, l'amortissement s'impute en priorité sur ces revenus et réduit la base imposable. Sans revenus fonciers, l'économie est calculée sur les seuls prélèvements sociaux.
Économie PS = Amort. × 17,2 %
Ces paramètres sont issus du projet de loi de finances 2026. Le simulateur produit une estimation simplifiée à titre indicatif. Une étude complète intégrant votre situation personnelle (financement, charges réelles, stratégie fiscale globale) est nécessaire pour optimiser votre investissement.
Les contribuables fortement fiscalisés
Pour lesquels l'économie d'impôt générée par l'amortissement est significative. Le dispositif devient particulièrement pertinent à partir d'une TMI de 30 %.
Les investisseurs en immobilier neuf collectif
Le dispositif s'applique aux logements situés en résidence collective en France. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
Les SCI à l'IR sous conditions
Certaines structures sociétaires peuvent en bénéficier selon leur régime fiscal, sous réserve que les associés conservent leurs parts pendant toute la durée d'engagement.
Les stratégies patrimoniales long terme
Un engagement minimal de 9 ans est requis, mais la logique d'amortissement peut s'inscrire dans une détention plus longue pour maximiser l'optimisation fiscale.
Avant de finaliser votre simulation Jeanbrun, consultez les réponses aux questions les plus fréquentes concernant le fonctionnement du dispositif, les règles fiscales applicables et son impact patrimonial.
Fonctionnement, amortissement, TMI, SCI, plus-value et compatibilité LLI : nos réponses détaillées.
Oui.
Le mécanisme d’amortissement du statut du bailleur privé a été instauré par la loi de finances 2026. Il s’applique aux acquisitions dont l’acte authentique est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Des précisions peuvent être apportées par la doctrine administrative, mais le cadre légal est en vigueur.
Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du logement, hors valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 %.
Le taux dépend du niveau de loyer retenu :
Cet amortissement vient réduire directement le revenu foncier imposable. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt, mais d’un mécanisme d’amortissement intégré au régime des revenus fonciers.
La rentabilité dépend :
Plus votre TMI est élevée (30 %, 41 %, 45 %), plus l’économie fiscale générée par l’amortissement est significative. Une simulation personnalisée permet d’en mesurer précisément l’impact.
Le dispositif devient particulièrement pertinent à partir d’une TMI de 30 %.
En dessous de 11 %, l’effet fiscal reste plus limité.
Plus la tranche marginale est élevée, plus la déduction d’amortissement réduit efficacement la base imposable.
Oui. Le simulateur intègre :
L’économie affichée correspond donc à une estimation complète de l’impact fiscal annuel.
Oui. Le calcul intègre automatiquement :
Le simulateur applique les règles prévues par la loi de finances 2026.
Oui. La durée minimale d’engagement locatif est de 9 ans.
Cependant, il est possible de conserver le bien au-delà et de poursuivre l’amortissement jusqu’à extinction complète de la base amortissable, dans la limite des plafonds annuels.
Cela peut prolonger l’optimisation fiscale sur une durée nettement supérieure à 9 ans.
Sont concernés :
Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
Non. Contrairement au Pinel, le dispositif ne repose pas sur un zonage restrictif d’éligibilité.
Les plafonds de loyers et de ressources varient selon la localisation du bien, mais l’investissement reste possible sur l’ensemble du territoire sous réserve de respecter les critères réglementaires.
Oui. Le dispositif est applicable aux sociétés relevant de l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR notamment), sous réserve que les associés conservent leurs parts pendant toute la durée d’engagement locatif.
Il n’est pas applicable aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
Oui, sous certaines conditions.
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme fiscal d’amortissement applicable aux revenus fonciers. Le LLI encadre principalement le niveau de loyers et les conditions d’accès au logement.
Dans certaines configurations, un bien peut respecter les critères du LLI tout en bénéficiant de l’amortissement Jeanbrun, sous réserve de conformité aux règles fiscales applicables.
Une analyse personnalisée est nécessaire pour valider la compatibilité exacte.
Oui. Conformément à l’article 150 VB du Code général des impôts modifié, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Cela peut mécaniquement augmenter la plus-value imposable lors de la revente.
Toute stratégie doit donc intégrer la durée de détention et les abattements pour durée applicables.
Oui. Si le montant de l’amortissement dépasse les loyers perçus, un déficit foncier peut être constaté.
Sous conditions, ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite légale annuelle, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers futurs.
Non. Le logement ne peut pas être loué :
Les deux dispositifs reposent sur des logiques fiscales différentes :
Le choix dépend :
Une étude comparative personnalisée permet de déterminer le montage le plus adapté.
Chaque simulation fournit une estimation indicative. Une étude complète permet d'intégrer :
Réponse sous 24h ouvrées – Sans engagement
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