LLI
Logement locatif intermédiaire
Le LLI, le nouveau levier de pour l'investissement dans le neuf
Un placement immobilier neuf qui permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un Crédit d'Impôt équivalent à la Taxe Foncière pendant 15 à 20 ans, en échange d'un engagement locatif long.
Principe et fonctionnement
Puissant
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Avantage immédiat : Bénéficiez d'une TVA réduite à 10 % sur le prix d'acquisition du bien neuf (au lieu de 20 %), soit une économie substantielle dès l'achat.
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Gain fiscal annuel : Obtention d'un Crédit d’Impôt sur la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant 15 à 20 ans. L'État rembourse intégralement ce montant à l'investisseur chaque année.
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Exclu du Plafonnement : Les avantages du LLI ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
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Optimisation patrimoniale : Le bien doit être acquis via une personne morale (SCI à l'IR ou à l'IS), offrant une souplesse pour la gestion et la transmission.
Accessible
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Cible locative sécurisée : Le dispositif s'adresse aux ménages aux revenus intermédiaires, assurant une demande stable et solvable.
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Forte demande locative : Les logements doivent être situés dans des zones tendues (A bis, A et B1), garantissant un taux d'occupation optimal.
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Prix du logement maîtrisé : Le coût d'acquisition est allégé grâce à la TVA réduite à 10 %, rendant l'investissement plus accessible à l'achat.
Simple
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Stabilité locative : L'attractivité des loyers modérés (inférieurs au marché libre) garantit des locataires stables, réduisant le turn-over et les frais de gestion.
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Exonération initiale : Le logement neuf bénéficie automatiquement de l'exonération de Taxe Foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement.
Conditions
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Modalité d'acquisition : Le bien doit être acquis par une personne morale (ex: SCI) et non directement par un particulier.
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Durée d'engagement : Engagement de location à loyers intermédiaires pour une durée minimale de 15 ans (jusqu'à 20 ans).
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Plafonds de Loyers : Le loyer au mètre carré est plafonné (légèrement au-dessus du Pinel) et varie selon la zone géographique (A bis, A, B1).
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Plafonds de Ressources : Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le dispositif.
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Qualité du Logement : Le bien doit être neuf ou réhabilité et respecter les dernières normes environnementales (notamment la RE2020).
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Attention : Le non-respect des engagements entraîne la perte des avantages fiscaux (TVA réduite et Crédit d’Impôt Taxe Foncière).
Mise en œuvre
Exemple concret : Acquisition d'un T1 bis en rez-de-jardin de 37.82 m² de surface utile à Luisant (Zone B1)
| T1 bis 37.82m² surface utile - L'Aparté28600 – Luisant | ||||
|---|---|---|---|---|
| Luisant offre un des meilleurs équilibres rentabilité / sécurité / valorisation : demande locative forte, proximité de Paris, modernisation du centre-ville et valorisation croissante du foncier. | ||||
| Caractéristique | LLI nu | LLI meublé | Classique nu | Classique meublé |
| Prix d'achat | 127 417 € | 139 000 € | ||
| Loyer mensuel | 440 € | 490 € | 525 € | 600 € |
| Loyer annuel | 5 280 € | 5 880 € | 6 300 € | 7 200 € |
| Taxe foncière Annuelle (crédit d'impôt) |
0 € | 0 € | 850 € | 850 € |
| Rentabilité brute (%) | 4,14% | 4,61% | 3,92% | 4,57% |
Analyse du Gain LLI
Le LLI offre la meilleure combinaison Rentabilité/Sécurité en annulant les coûts récurrents les plus élevés :
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Économie à l'achat (TVA) : Grâce à la TVA réduite de 10 %, vous économisez 11 583 € immédiatement sur le prix d'achat par rapport à un classique.
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Économie sur la Taxe Foncière : Le Crédit d'Impôt neutralise le coût annuel de 850 € de TFPB.