Statut du bailleur privé - Le dispositif Jeanbrun

Principe : Un appartement neuf acheté pour être loué nu dans une résidence collective permettant de profiter de revenus fonciers nets d'impôts grâce à un amortissement déterminé lors du choix du plafond de loyer par l'investisseur

Principe et fonctionnement

Puissant

• Jusqu'à 67 176 € d'économie d'impôts sur 9 ans
• Soit une économie pouvant atteindre 7 464 € par an
• Amortissement imputable sur les revenus fonciers, puis report de l'amortissement non utilisé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € de déficit reportable sur les autres types de revenus (salaire, pension de retraite, ...)
• Économie d'impôt à double effet :
• sur la Tranche Marginale d'Imposition (TMI : 11%, 30%, 41% ou 45%) en fonction du revenu global de l'investisseur (son foyer fiscal)
• et sur les Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS : 17,2%) en fonction de ses revenus fonciers imposables

Simple

• Dispositif éligible sur tous les logements collectifs neufs en France (pas de zonage)
• Libre choix du plafond de loyer par l'investisseur : Intermédiaire, Social, Très Social (voir plafonds de loyers par zone).
• Base de calcul de l'amortissement = 80% du prix du bien neuf TTC sert de base au calcul de l'amortissement selon la stratégie de location choisie par l'investisseur
• Amortissement annuel croissant selon le choix du plafond de loyer : 3.5% ou 4.5% ou 5.5%
  • Amortissement annuel en € = (prix de vente x 0,8) X (le % d'amortissement choisi)
  • Ensuite c'est identique chaque année pendant 9 ans

Plafonds des loyers praticables selon les 3 stratégies au choix de l'investisseur et selon le zonage de la commune du bien neuf acheté

Pour connaitre le zonage par commune cliquez sur: Consulter le zonage

Accessible

• Accessible à tous les investisseurs, y compris les contribuables non assujettis à l’impôt avant l’achat du bien. Le mécanisme d’amortissement permet d’annuler l’impôt (TMI+PS) qui aurait dû résulter de cet investissement locatif. L’amortissement est directement imputé sur les revenus imposables du contribuable avec une priorité sur les revenus fonciers qui sont les plus taxés (TMI + PS)
• Efficience accrue dès la première tranche marginale d’imposition à 11 % franchie, et optimale à partir de la tranche à 30% et très puissante sur les TMI à 41% et 45% 
• Dispositif applicable sur tous les appartements neufs ! Une application à l’ancien reste possible, sous des conditions contraignantes (travaux ≥ 30 % du prix d’acquisition et DPE A ou B après travaux), ce qui en limite fortement l’intérêt opérationnel

Conditions

• Durée d'engagement de location de 9 ans
• Louer dans le respect des plafonds de loyers (hors charges) choisis selon la zone : calculé en fonction :
• de la surface du logement
• des surfaces annexes pondérées
• de la zone géographique
• Ne pas amortir plus que le plafond annuel d'amortissement, déterminé selon le plafond de loyer du logement choisi librement par l'investisseur dans sa stratégie :

L’économie d'impôts et le loyer du locataire permettent de financer la création de votre patrimoine avec faible effort d'épargne résiduel. 

Le financement par l'emprunt n'est pas une obligation, vous pouvez aussi investir dans un appartement neuf avec vos fonds propres. Mais le financement par le crédit même partiellement permet d’ajouter des intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers. 

Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales

Mise en œuvre du Bailleur Privé

Exemple : Un T2 de 53m² avec une loggia de 18m² pour 220 000€

Conditions retenues : Chartres en zone B1

Formule de calcul du loyer :

Surface légale (SL) = surface habitable + surface annexe pondérée

Surface annexe pondérée = (surface extérieure / 2), plafonnée à 8 m²

53 + (18 / 2) = 53 + 9             Plafond appliqué pour la surface annexe pondérée : 8 m²

53 + 8 = 61m² surface utile

• Loyer par m² : SL x Loyer zone du bien

Calcul de l’amortissement (hors charges déductibles)

L’amortissement est calculé en supplément des charges déductibles (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.), lesquelles viennent s’ajouter ultérieurement dans le calcul fiscal.

La part du foncier n’étant pas amortissable, elle est évaluée forfaitairement à 20 % de la valeur du bien.

Base amortissable = Prix du bien × 80 %

Prix du bien : 220 000 €

Base amortissable : 220 000 € × 0,80 = 176 000 €

Calcul fiscalité

Le reste de l’amortissement peut être reporté sur les autres revenus foncier ou s’ils sont inexistants ou totalement amorti, alors il est possible de déduire de l’impôt sur le revenu.

L’exemple ci-dessous illustre la situation d’un contribuable imposé à 30 % de TMI, percevant 50 000 € de revenus d’activité et 6 000 € de revenus fonciers, et l’impact concret que peut avoir le dispositif du Bailleur Privé sur sa fiscalité selon le plafond de loyer du logement choisi. Dans l’exemple qui suit les charges déductibles sont inexistantes pour simplification de la compréhension.

Tableau économie max pour chaque TMI avec et sans revenu foncier