Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun redéfinit la rentabilité locative pour les bailleurs de logements neufs. Pour calculer le rendement locatif avec précision, trois étapes s'imposent : maîtriser les indicateurs de rentabilité, comparer neuf et ancien et choisir le régime fiscal adapté. Ce simulateur de rentabilité locative vous guide de la simulation d'investissement locatif à la décision d'investissement immobilier locatif en 2026.
Rendement brut · Net · Net-net après impôts
Résultats indicatifs. Rendement net calculé avec 5 % de vacance locative et 17,2 % de prélèvements sociaux + TMI sur revenus fonciers. Un conseiller Polyvalence affine cette simulation selon votre situation.
Le calcul du rendement locatif repose sur trois indicateurs complémentaires. Chacun affine votre lecture de la performance réelle d'un bien.
[Instruction Média : schéma des 3 formules de rendement - alt="schéma calcul rendement locatif brut net net-net"]
Le rendement locatif brut divise le loyer annuel par le prix d'achat. Sur un bien à 200 000 € avec 800 €/mois de loyer, il atteint 4,8 % (800 × 12 / 200 000 × 100). Le rendement locatif net déduit les charges réelles (taxe foncière, assurance, gestion) et tombe généralement à 3,5-4 %. La rentabilité nette ou net-net intègre la fiscalité de votre régime : c'est cet indicateur qui guide votre décision finale d'investissement locatif.
Loyer annuel / prix d'achat × 100. Sur 200 000 € à 800 €/mois : 4,8 %.
Charges réelles déduites (taxe foncière, assurance, gestion). Tombe à 3,5-4 %.
Intègre la fiscalité de votre régime. Indicateur final pour décider.
Un simulateur d'investissement performant exige six informations précises avant tout calcul. Notre équipe peut vous aider à estimer ces données pour votre projet d'investissement :
Prix d'achat du bien (ou du programme neuf retenu)
Loyer mensuel estimé selon la zone géographique et le type de bien
Taux de crédit immobilier (3,25 à 3,70 % sur 20 ans en 2026)
Durée d'emprunt envisagée (15 à 25 ans)
Apport disponible
Tranche marginale d'imposition (TMI)
Le rendement locatif brut varie fortement selon la localisation et le type de bien. Un taux de rendement entre 5 et 6 % reste atteignable hors des grandes métropoles.
Les rendements bruts moyens en 2026 s'établissent à 3,91 % à Paris, 5,23 % à Montpellier, 5,38 % à Marseille et 5,72 % à Grenoble (Journal de l'Agence / Trackstone, 2026). Pour atteindre l'autofinancement avec des taux à 3,5-4,5 %, un rendement locatif brut minimum de 7,5 % est nécessaire (PAP Financement, 2026).
Ces erreurs faussent systématiquement les simulations de rentabilité locative et génèrent des projets sous-performants :
Surestimer le loyer sans étude de marché locale approfondie
Sous-estimer la vacance locative (4 à 8 % de perte de revenus selon la zone)
Négliger les frais de gestion si vous déléguez à une agence (6 à 9 % des loyers)
Confondre rendement brut et rendement net dans les comparaisons
Ignorer les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
Les frais d'acquisition représentent un poste fréquemment négligé dans les simulations. Ils impactent directement votre coût total et votre rentabilité locative dès le premier jour.
Dans l'ancien, les frais de notaire atteignent 7 à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf, ils tombent à 2-3 %. Sur un bien à 200 000 €, l'économie directe s'élève à 8 000-10 000 € (données notariales). Cet écart améliore mécaniquement votre rentabilité brute sans effort supplémentaire.
Le rendement net se calcule après déduction de toutes les charges annuelles. Intégrez ces fourchettes de référence dans votre simulateur :
Deux postes sous-estimés réduisent fréquemment le rendement réel. En pratique, prévoyez une provision de 5 à 10 % des loyers annuels pour les travaux d'entretien dans l'ancien. Dans le neuf, les garanties décennale et biennale du constructeur couvrent les premières années - ce poste est quasi nul. La vacance locative représente 4 à 8 % de perte de revenus selon la zone géographique. Intégrez ces deux données dans votre simulation pour un résultat réaliste.
Le cash/flow mesure la différence mensuelle entre vos recettes et vos dépenses liées au bien. La formule : loyer perçu - mensualité crédit - charges = effort d'épargne mensuel réel.
Sur un bien à 200 000 € financé sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité atteint environ 1 160 €. Avec un loyer de 800 € et 200 € de charges, l'effort d'épargne s'établit à 560 €/mois. Pour atteindre l'autofinancement (cash-flow = 0), un rendement brut minimum de 7,5 % est requis avec des taux actuels (PAP Financement, 2026).
En pratique, un cash/flow négatif de 100 à 200 €/mois reste acceptable si le bien constitue un patrimoine solide. L'amortissement progressif du crédit compense cet effort d'épargne sur la durée.
Dans le neuf, les frais de notaire n'excèdent pas 2-3 % du prix d'achat contre 7-8 % dans l'ancien. Sur un bien à 200 000 €, l'économie directe atteint 8 000 à 10 000 € - soit 0,4 à 0,5 point de rentabilité brute supplémentaire dès l'acquisition (données notariales). Les normes RE2020 réduisent ensuite les dépenses énergétiques de 30 à 50 % par rapport au parc ancien (ADEME / DPE). Les garanties constructeur maintiennent les charges d'entretien à quasi zéro pendant 10 ans : la rentabilité nette du neuf dépasse mécaniquement celle de l'ancien à loyer identique.
Entrez vos paramètres pour visualiser l'écart de rentabilité locative entre un bien neuf et un bien ancien équivalent.
Rendement brut · Net · Net-net après impôts
Résultats indicatifs. Rendement net calculé avec 5 % de vacance locative et 17,2 % de prélèvements sociaux + TMI sur revenus fonciers. Un conseiller Polyvalence affine cette simulation selon votre situation.
Cette calculette de rentabilité locative affiche côte à côte le rendement locatif brut et le rendement locatif net neuf vs ancien ainsi que l'économie totale sur les frais d'acquisition. Chaque résultat peut être affiné avec un conseiller Polyvalence.
En 2026, trois situations rendent le logement neuf incontournable pour un investissement locatif optimisé.
Le dispositif Jeanbrun 2026 réserve son amortissement fiscal (3 à 5,5 %/an) aux seuls logements neufs.
Le PTZ réduit le coût global de financement pour les résidences principales neuves.
Les programmes neufs sont directement éligibles à la location meublée LMNP et au dispositif LLI pour la mise en location à loyer intermédiaire.
Ces trois avantages s'accumulent pour maximiser votre rendement net sur la durée.
La location nue propose deux régimes fiscaux distincts selon le montant de vos revenus fonciers. Le micro foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes brutes mais reste plafonné à 15 000 € de revenus fonciers annuels. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges effectives et de générer un déficit foncier reportable pendant 10 ans. Ce régime réel devient avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus.
Le LMNP s'impose comme le régime le plus performant pour les investisseurs à TMI ≥ 30 %. En micro-BIC, l'abattement atteint 50 % des recettes contre 30 % en location nue. Mais le régime réel LMNP va plus loin : l'amortissement du bien (3 à 4 %/an) et du mobilier rend la base imposable quasi nulle pendant 10 à 15 ans (jedeclaremonmeuble.com / perlib.fr, 2026). Sur un bien à 200 000 €, cela représente 6 000 à 8 000 € d'amortissement annuel déductible.
Comparez les impacts chiffrés sur un exemple identique : bien neuf à 200 000 €, loyer à 800 €/mois et TMI 30 %.
Simulation par Polyvalence Immobilier - impact sur votre rentabilite nette réelle
| Critère | Micro-foncier | Reel location nue | LMNP micro-BIC | LMNP réel | Jeanbrun 2026 ★ |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus bruts annuels | 9 600 € | 9 600 € | 9 600 € | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement / deductions | -2 880 € (30 %) | -8 600 € (charges + interets) | -4 800 € (50 %) | -17 200 € (amort. + charges) | -9 600 € (amort. 8 000 € + charges) |
| Base imposable | 6 720 € | 1 000 € | 4 800 € | 0 € (deficit) | 0 € |
| Impot + prelevement sociaux | 3 172 € | 472 € | 2 266 € | 0 € | 0 € |
| Rendement net-net | 2,41 % | 3,76 % | 2,87 % | 4,00 % Top | 4,00 % Top |
| Effort d'epargne mensuel | 758 €/mois | 533 €/mois | 682 €/mois | 493 €/mois | 493 €/mois |
| A qui s'adresse-t-il ? | Revenus fonciers < 15 000 €/an | Charges réelles > 30 % des loyers | Debut LMNP, gestion simple | TMI 30 % ou plus, bien neuf ou meuble | Bailleur neuf, toute TMI, depuis le 21/02/2026 |
Le dispositif Jeanbrun 2026 se distingue nettement : son amortissement de 3 à 5,5 %/an plafonné à 8 000-12 000 €/an (en vigueur depuis le 21/02/2026, loi de finances 2026) réduit drastiquement la base imposable. C'est aujourd'hui le régime fiscal le plus avantageux pour un bailleur de logement neuf à TMI 30 %.
Le retour sur investissement ne se résume pas au rendement annuel. Le TRI (Taux de Rendement Interne) intègre l'ensemble des flux sur la durée : loyers encaissés, remboursement du crédit et plus-value potentielle à la revente. Pour un investissement locatif financé à 3,5 %, un TRI de 7 à 10 % sur 10 à 20 ans constitue un objectif réaliste (PAP Financement / immocitiz.fr, 2026). L'effet de levier du crédit amplifie ce retour : un apport de 20 000 € sur un bien à 200 000 € multiplie le rendement sur capitaux propres investis.
La règle HCSF limite vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets assurance comprise. Cette règle s'applique à tous les prêts immobiliers depuis 2022. La formule : (mensualités totales / revenus nets) ≤ 35 %. Les banques intègrent généralement 70 % des loyers futurs dans le calcul de vos revenus pour évaluer votre taux d'endettement. Votre capacité d'emprunt locative est donc souvent supérieure à votre estimation initiale.
Les taux d'intérêt pour l'investissement locatif affichent une légère prime par rapport à la résidence principale. En avril 2026, le crédit immobilier locatif se négocie entre 3,25 et 3,70 % sur 20 ans avec une prime de 0,10 à 0,30 point vs résidence principale (CAFPI, avril 2026). Une durée de 20 à 25 ans maximise l'effet de levier et améliore votre cash-flow mensuel tout en conservant des liquidités disponibles.
L'apport minimal recommandé couvre les frais de notaire plus 10 % du prix d'achat - soit 22 000 à 28 000 € pour un programme neuf à 200 000 € (pratique bancaire 2026). Vous n'avez pas besoin d'être propriétaire de votre résidence principale pour investir dans le locatif. Notre simulateur calcule l'effort d'épargne mensuel selon votre apport pour identifier le montage financier adapté à votre situation.
Polyvalence Immobilier vous donne accès à plus de 40 000 programmes neufs directement au prix du promoteur. Aucune commission n'est facturée à l'acquéreur : notre rémunération est assurée exclusivement par les promoteurs partenaires. Sur un investissement immobilier locatif à 200 000 €, cet accès direct améliore votre rentabilité brute dès la signature.
[Instruction Média : programme immobilier neuf - alt="investissement locatif neuf programme immobilier Polyvalence"]
Notre modèle est simple : vous accédez au même prix qu'un achat direct auprès du promoteur avec en plus l'expertise d'un conseiller dédié de la recherche à la livraison.
Notre conseil expert couvre 10 dispositifs pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif : Pinel/Denormandie, LLI, Pinel Outre-Mer, Malraux, Déficit Foncier, Monuments Historiques, LMNP, Nue-propriété et dispositif Jeanbrun 2026. Ce service est entièrement gratuit pour l'acquéreur. L'indépendance vis-à-vis de 50 promoteurs partenaires garantit un avis objectif adapté à votre TMI et à votre projet patrimonial.
Avec 50 promoteurs partenaires et plus de 40 000 logements référencés, Polyvalence couvre l'ensemble des zones éligibles aux dispositifs d'investissement locatif 2026. LMNP en résidence neuve, dispositif Jeanbrun, LLI et PTZ sont accessibles sur tout le territoire français et en Outre-Mer. Identifiez dès aujourd'hui les programmes neufs correspondant à votre objectif de rendement.
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