Depuis la loi Le Meur, comparer micro-BIC et régime réel n'a jamais autant pesé sur votre fiscalité LMNP. Calculez votre économie en 2 minutes.
Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) s'applique si vous respectez l'une de ces deux conditions :
Le saviez-vous ?
85% des clients au régime réel ont payé 0 € d'impôt sur leurs revenus meublés sur 5 ans (JD2M, 120 000+ liasses fiscales traitées). L'économie d'impôt typique atteint 2 000 €/an par rapport au micro-BIC.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | < 23 000 € OU < revenus pro du foyer | > 23 000 € ET > revenus pro du foyer |
| Déficit imputable | Sur revenus BIC de même nature (reportable) | Sur revenu global (puissant levier fiscal) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (exonération après 22 ans) | Régime des professionnels (plus complexe) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations TNS (plus élevées) |
Les deux conditions LMP (> 23 000 € ET > revenus professionnels du foyer fiscal) sont cumulatives. Si une seule est remplie, vous restez LMNP.
La loi Le Meur a profondément modifié les régimes fiscaux des locations meublées. L'impact varie selon le type de bail : la location longue durée reste stable, mais les meublés de tourisme non classés sont fortement touchés par la réforme de l'abattement forfaitaire.
| Type de location | Seuil micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 83 600 € | 50% |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30% |
| Meublé classé / chambres d'hôtes | 77 700 € | 50% |
Le PLF 2026 prévoit de limiter les amortissements à 2% par an en régime réel. Cette mesure n'est pas définitive. Anticipez cet arbitrage entre micro-BIC ou réel pour sécuriser votre LMNP 2026.
S'applique automatiquement sous les seuils légaux. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes.
Formule de calcul
Impôt = (Loyers × 50%) × TMI
30% pour les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur)
Permet de déduire toutes vos charges réelles et l'amortissement LMNP. Votre revenu imposable peut tomber à zéro.
Charges déductibles incluses
Intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, amortissement bien + mobilier
Le déficit en régime réel LMNP est reportable indéfiniment sur les revenus de même nature (BIC non professionnels).
Conseil d'expert
Si vos charges réelles + amortissements dépassent 50% de vos loyers annuels, le régime réel est plus avantageux. Exemple : loyers 10 000 €, charges 4 500 € et amortissements 3 000 € = 75% des loyers. Le micro-BIC est alors perdant.
| Profil investisseur | Régime recommandé | Raison | Économie estimée |
|---|---|---|---|
| Débutant, achat comptant | Micro-BIC | Charges faibles, aucun emprunt | Neutre |
| Investisseur avec emprunt | Régime réel | Intérêts d'emprunt + amortissements > 50% loyers | +1 500 à 3 000 €/an |
| Patrimoine 200 000 €+ | Régime réel | Amortissement LMNP maximal, revenu imposable quasi nul | +2 000 à 5 000 €/an |
Près de 9 investisseurs sur 10 ont intérêt à opter pour le régime réel selon Ownily. Le régime fiscal optimal varie selon la valeur du bien, votre recette annuelle et votre tranche marginale d'imposition.
Avant de lancer votre calcul, préparez les informations suivantes. Le simulateur LMNP gratuit en a besoin pour comparer vos deux régimes avec précision. La simulation prend moins de 2 minutes.
La simulation reste indicative. Un expert-comptable LMNP valide votre choix, établit votre liasse fiscale annuelle et accompagne votre déclaration LMNP pour maximiser l'impact fiscal sur la durée.
25-40 ans
Durée d'amortissement
Sur la valeur hors quote-part terrain (10 à 20% non amortissable). Soit 2 à 4%/an de la valeur bâti.
5-10 ans
Durée d'amortissement
Chaque meuble, électroménager et équipement s'amortit séparément selon sa durée de vie estimée.
5-10 ans
Durée d'amortissement
Frais de notaire et frais d'agence (7 à 8% du prix dans l'ancien) ne sont pas perdus : ils alimentent votre stock d'amortissements.
Conseil d'expert
Amortissement annuel = (Valeur du bien - quote-part terrain) / durée d'amortissement. Durées types au régime réel : bâti 25 à 40 ans, valeur du mobilier 5 à 10 ans, travaux 5 à 15 ans et frais de notaire 5 à 10 ans (source : LMNP.ai, Smartloc).
Le saviez-vous ?
Pour un bien à 200 000 € et 12 000 €/an de loyer, le régime réel ramène le revenu imposable à 2 500 €. Contre 6 000 € en micro-BIC (Ownily). L'amortissement LMNP divise l'impôt par plus de deux dans la majorité des cas.
L'immobilier neuf présente trois avantages décisifs pour un investissement locatif LMNP. Votre simulation personnalisée est gratuite et sans engagement.
Valeur d'acquisition élevée et mobilier neuf : le stock d'amortissements est immédiatement exploitable pour effacer votre revenu imposable.
Aucune charge imprévue grâce à la garantie décennale. Le rendement locatif net est optimisé dès la première année.
Charges énergétiques réduites, faible vacance locative et performance fiscale LMNP optimisée sur la longue durée.
Les atouts Polyvalence Immobilier
Votre simulation LMNP personnalisée est gratuite et sans engagement. En quelques minutes, un conseiller expert Polyvalence analyse votre projet d'investissement et identifie le bien neuf le plus adapté à votre situation fiscale.
Le régime réel s'avère plus avantageux dans 9 cas sur 10 lorsque charges réelles et amortissements dépassent 50% des loyers. Le micro-BIC convient aux bailleurs sans emprunt. Utilisez notre simulateur LMNP pour optimiser votre fiscalité.
Renseignez votre valeur du bien, vos loyers annuels, vos charges et votre TMI dans notre simulateur LMNP gratuit. L'outil calcule votre impôt en micro-BIC et en régime réel en temps réel. Résultat immédiat, sans inscription requise.
Le LMNP offre l'amortissement LMNP du bien et du mobilier, la déduction des charges déductibles et une fiscalité LMNP très avantageuse. L'investissement locatif en meublé génère une économie d'impôt réelle et un revenu net supérieur à la location nue.
L'amortissement LMNP se calcule sur la valeur du bien hors quote-part terrain, divisée par la durée (25 à 40 ans). Les frais d'acquisition s'amortissent sur 5 à 10 ans au régime réel. Un calcul précis repose sur la valeur actuelle du bien validée par votre expert-comptable.
La rentabilité d'un LMNP au régime réel dépasse souvent 4 à 6% net grâce à l'amortissement LMNP. Notre simulateur LMNP calcule votre revenu net selon vos loyers et charges réelles. Le rendement final intègre aussi la valeur de votre bail meublé à la revente de l'investissement immobilier.
Au régime réel, les charges déductibles incluent les frais de notaire, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et l'assurance PNO. Ces déductions réduisent votre base imposable et améliorent directement votre rendement net locatif annuel.
Appliquez la règle des 50% : si vos charges réelles et amortissements dépassent 50% des loyers, optez pour le régime réel. Sinon, le micro-BIC reste simple à gérer. Notre simulateur LMNP mesure votre impact fiscal pour arbitrer cette décision en quelques secondes.