La loi de finances 2026 autorise les départements à augmenter leurs droits de mutation de +0,5 point, et la grande majorité d'entre eux ont voté cette hausse : vos frais de notaire dans l'ancien progressent encore. Notre simulateur compare vos frais d'acquisition dans le neuf et dans l'ancien à partir de votre prix d'achat.
L'expression "frais de notaire" est inexacte. Ces sommes désignent les frais d'acquisition qui comprennent trois postes bien distincts. Ce calcul se décompose ainsi :
Dans toute transaction immobilière, les droits d'enregistrement de votre achat immobilier représentent 80 % du total - les honoraires du professionnel restent minoritaires. Cette réalité change votre perception du montant des frais.
L'acte authentique signé chez le notaire garantit votre sécurité juridique : c'est la base de toute transaction immobilière sécurisée. Sauf mention contraire dans l'acte de vente, les frais d'acquisition sont à la charge de l'acheteur. Dans le cadre d'un prêt immobilier, ces frais s'intègrent au plan de financement.
Les droits de mutation représentent le poste le plus lourd de vos frais d'acquisition. Dans la majorité des départements, leur taux atteint 5,80 % du prix d'achat pour un logement ancien (part départementale, part communale et frais d'assiette cumulés). Quatre départements font exception avec un taux de 5,09 % (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte). Dans l'immobilier neuf, ce taux chute à seulement 0,715 % : la taxe de publicité foncière est remplacée par la TVA incluse dans le prix de vente.
Le saviez-vous ? La loi de finances 2026 autorise les départements à porter la part départementale de leurs droits de mutation à 5 % (contre 4,5 % auparavant), d'avril 2025 à mars 2028. La grande majorité des départements ont voté cette hausse : leur nombre exact a évolué au fil des délibérations locales, et la liste dépend de chaque conseil départemental. Vérifiez donc le taux en vigueur dans le vôtre. Concrètement, cette hausse alourdit les frais d'environ +500 € sur 100 000 € et +1 500 € sur 300 000 €. L'immobilier neuf reste préservé.
La rémunération du notaire suit un barème officiel dégressif établi par décret. Pour un achat immobilier à 250 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à environ 2 395 € HT, soit 2 874 € TTC - intégrez ce poste dans votre dossier de prêt immobilier. Notre outil de calcul s'appuie sur ces données officielles :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
TVA à 20 % s'applique sur le résultat. Ces honoraires du notaire sont identiques pour un bien neuf ou ancien. Une remise pouvant atteindre 20 % est possible au-delà de 150 000 € (art. A444-174 du Code de commerce).
Les débours couvrent les avances du notaire pour les démarches administratives : cadastre, urbanisme et conservation des hypothèques. Comptez environ 800 € TTC (formalités) et 400 € (débours), soit 1 200 € au total. Ces frais d'acquisition sont identiques dans le neuf et dans l'ancien.
La contribution de sécurité immobilière est une taxe reversée à l'administration fiscale pour la publicité foncière et la conservation du titre de propriété. Son taux est de 0,10 % du prix d'achat, avec un minimum légal de 15 €. Pour un bien à 250 000 €, la CSI représente 250 € - poste obligatoire intégré par notre outil dans toute estimation des frais de prêt immobilier.
La vente d'un logement neuf est soumise à la TVA (art. 257 I du CGI). L'État ayant déjà perçu cette taxe, les droits d'enregistrement habituels disparaissent.
Dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière reste due, au taux de 0,715 % - contre 5,80 % de droits de mutation cumulés dans l'ancien.
Les "frais de notaire" ne rémunèrent pas principalement le notaire. 80 % sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités - c'est ce poste qui change dans le neuf.
La grande majorité des départements ont relevé la part départementale de leurs droits de mutation à 5 %, selon leurs délibérations locales. Le neuf est intégralement épargné et son avantage fiscal s'est encore renforcé.
Dans une acquisition en immobilier neuf (VEFA), les droits de mutation sont remplacés par la TVA intégrée au prix de vente. Les droits d'enregistrement tombent à 0,715 % - contre 5,80 % dans l'immobilier ancien. Ce mécanisme réduit les frais de notaire totaux à 2-3 % du prix d'achat, soit moins du tiers des 7-8 % pratiqués dans l'ancien. Acheter en VEFA représente le levier structurel le plus puissant pour alléger vos frais d'acquisition.
Concrètement, pour un achat immobilier à 250 000 €, voici ce que représentent les frais de notaire selon le type de bien - ce sont exactement les valeurs que renvoie notre simulateur ci-dessus :
Utilisez notre outil de calcul pour calculer les frais correspondant à votre projet.
Le tableau ci-dessous compare les quatre postes des frais d'acquisition pour un logement à 300 000 € dans le neuf et dans l'ancien. L'écart repose quasi exclusivement sur la taxe de publicité foncière : les trois autres postes sont identiques.
| Composante | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière / Droits de mutation 0,715 % (neuf) · 5,80 % cumulés (ancien) | 2 145 € | 17 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière 0,10 % du prix de vente | 300 € | 300 € |
| Émoluments du notaire (TTC) Barème national dégressif, identique neuf et ancien | 3 353 € | 3 353 € |
| Formalités et débours Documents d'urbanisme, état civil, relevés cadastraux | 1 200 € | 1 200 € |
| Total estimé | 6 998 € | 22 253 € |
Un terrain à bâtir est soumis au même régime que l'immobilier ancien : prévoyez 7 à 8 % du prix d'achat selon le département. Les droits de mutation s'appliquent au taux plein. Seule une acquisition en VEFA ouvre droit aux frais réduits à 2-3 %. Pour un terrain, référez-vous donc à la colonne "ancien" de notre simulateur.
Pour bénéficier du régime fiscal du "neuf", le bien doit correspondre à la définition fiscale. Trois situations sont éligibles - et s'appliquent quelle que soit la destination du bien.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : le bien est en cours de construction à la signature de l'acte. C'est le cas le plus courant pour les programmes neufs. L'acte authentique d'acquisition officialise l'économie sur les droits d'enregistrement dès la signature.
L'achat d'un immeuble dont le certificat d'achèvement date de moins de 5 ans et qui n'a jamais eu de propriétaire. La première vente depuis la fin de construction est une condition sine qua non. Le certificat d'achèvement des travaux sert de référence légale.
L'achat d'un logement en maison individuelle neuve construite sur plan. Si un précédent acheteur existe, le bien bascule dans la catégorie "ancien" pour les droits d'enregistrement. La destination importe peu : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
Au-delà des frais de notaire, l'écart fiscal entre logement neuf et logement ancien se creuse sur plusieurs dimensions. Voici une comparaison objective basée sur les données 2026.
Lors d'un achat immobilier incluant du mobilier (cuisine équipée, électroménager), vous pouvez déduire sa valeur de l'assiette servant au calcul frais de notaire. Cette déduction atteint 5 % du prix d'achat sans justificatifs. Pour un bien à 200 000 € avec 10 000 € de mobilier, l'économie atteint environ 800 € dans l'ancien.
Conseil d'expert Annexez un inventaire précis à l'acte de vente avec la valeur des équipements. Votre notaire confirme les éléments éligibles.
Pour les biens dont le prix d'acquisition dépasse 150 000 €, les notaires sont autorisés à accorder une remise sur leurs émoluments pouvant atteindre 20 % (art. A444-174 du Code de commerce). Demandez-la lors de la signature de l'acte public. Pour un bien à 250 000 €, elle représente environ 500 € d'économie.
Acheter en immobilier neuf réduit les frais de notaire de plusieurs milliers d'euros. 2-3 % en VEFA contre 7-8 % dans l'ancien : ce levier ne dépend d'aucune négociation. C'est l'expertise Polyvalence au service de votre projet.
Polyvalence Immobilier est spécialisé exclusivement dans l'immobilier neuf. Acheter avec Polyvalence, c'est accéder à 50+ promoteurs partenaires et 40 000+ biens en France. Sur une acquisition dans le neuf en VEFA, vos frais de notaire restent à 2-3 % du prix d'achat, contre 7-8 % dans l'ancien - étant précisé qu'une opération de réhabilitation relève du régime de l'ancien et peut donc bien atteindre 7-8 %. Sur un achat de 300 000 €, l'économie atteint 15 255 € vs un logement ancien équivalent.
Notre modèle : Polyvalence est rémunéré par les promoteurs, jamais par vous. Vous bénéficiez d'une expertise exclusive et d'un accès à 50+ promoteurs - sans commission ni frais d'agence. L'économie se cumule : frais de notaire à 2-3 % dans le neuf, conseil gratuit et dossier de prêt immobilier simplifié. "Au prix du promoteur, sans commission."
Altarea, Nexity, Kaufman & Broad, Vinci Immobilier, Icade - et 46 autres promoteurs partenaires composent notre catalogue. Une sélection adaptée à votre projet immobilier, votre recherche, votre budget et votre prêt immobilier. Notre expertise couvre la résidence principale comme l'investissement locatif.
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Pour calculer les frais de notaire, additionnez les 4 postes : droits de mutation, émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière. Neuf : 2-3 %. Ancien : 7-8 %. Sur un bien à 250 000 €, notre simulateur obtient 6 111 € dans le neuf contre 18 824 € dans l'ancien.
Les frais de notaire varient selon le type de bien : 7-8 % pour un logement ancien, 2-3 % pour acheter un logement neuf (VEFA). Ces montants s'intègrent à votre prêt immobilier dans le plan de financement.
Saisissez simplement votre prix d'achat. Le simulateur frais de notaire calcule instantanément droits de mutation, émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière, et affiche systématiquement la comparaison entre le neuf et l'ancien. Résultat immédiat sur notre site.
Un terrain à bâtir suit le régime de l'immobilier ancien : 7-8 % du prix d'achat, à intégrer dans votre prêt immobilier. Les droits de mutation s'appliquent au taux plein. Seule une acquisition en VEFA ouvre droit aux frais réduits à 2-3 %.
Dans l'immobilier ancien, les DMTO atteignent 5,80 % - le poste dominant des frais de notaire. Dans l'immobilier neuf, ils tombent à 0,715 % : la TVA est incluse. Les frais varient de 7-8 % à 2-3 % selon le type de bien.
Les frais de notaire se décomposent en 4 postes : les droits de mutation (~80 % du total), les émoluments du notaire (~10 %, barème dégressif), les débours (~10 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix). Ces éléments frais de notaire varient selon le type de bien.
Multipliez le prix d'achat par 7,5 % (logement ancien) ou 2,4 % (logement neuf). Ces ratios donnent une estimation des frais fiable à ±0,5 %. Notre simulateur frais de notaire offre un calcul gratuit précis.
Pour bénéficier de frais de notaire réduits, achetez un logement neuf en VEFA ou un bien dont le certificat d'achèvement date de moins de 5 ans. Les frais d'acquisition se limitent alors à 2 à 3 % du prix d'achat au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien.
Les frais de notaire dans l'immobilier neuf représentent 2 à 3 % du prix d'acquisition. Ils comprennent la taxe de publicité foncière (0,715 %), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les émoluments du notaire (barème dégressif) et les formalités et débours (~1 200 €).
La vente d'un logement neuf est soumise à la TVA (article 257 I du CGI). En contrepartie, les droits d'enregistrement habituels sont remplacés par la seule taxe de publicité foncière à 0,715 %. Ces droits réduits abaissent considérablement le coût total de l'acquisition dans le neuf.
Les biens éligibles sont les logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les immeubles dont le certificat d'achèvement date de moins de 5 ans et qui n'ont jamais eu de propriétaire, ainsi que les maisons individuelles neuves. Dans tous les cas, la condition est l'application de la TVA sur la vente (article 257 I du CGI). Une opération de réhabilitation reste, elle, soumise au régime de l'ancien.
Trois leviers : déduire la valeur du mobilier de l'assiette de calcul (jusqu'à 5 % sans justificatif), demander la remise sur les émoluments du notaire - jusqu'à 20 % pour les biens supérieurs à 150 000 € (art. A444-174 du Code de commerce) - et opter pour l'immobilier neuf qui bénéficie structurellement de frais à 2 à 3 %.
Le bien doit être "neuf" au sens fiscal : achat en VEFA ou immeuble dont la construction est achevée depuis moins de 5 ans sans avoir été occupé. La condition principale est l'application de la TVA sur la vente (article 257 I du CGI), ce qui exclut les reventes dans l'immobilier ancien.
Dans l'immobilier neuf : 2 à 3 % du prix d'acquisition. Dans l'ancien : 7 à 8 %. Pour un achat à 300 000 €, notre simulateur obtient 6 998 € dans le neuf contre 22 253 € dans l'ancien - une économie de 15 255 €.