Investissement 2026 : Le Nouveau Montage LLI et Bailleur Privé
Optimisez votre patrimoine : bénéficiez d'une TVA réduite à 10% et de loyers non imposables grâce au combo LLI et Bailleur Privé...
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Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé pour l’investissement locatif en 2026
Le Dispositif Jeanbrun :
Le nouveau Statut du Bailleur Privé
Le dispositif Jeanbrun permet d'investir dans un appartement neuf loué nu tout en profitant de revenus fonciers nets d'impôts grâce à un mécanisme d'amortissement puissant.
Puissant Jusqu'à 67 176 € d'économie d'impôts sur 9 ans. |
Simple Éligible sur tous les logements collectifs neufs en France. |
Accessible Éligible pour toutes les TMI. Optimisation optimale dès une TMI à 30%. |
Principe de l'amortissement
La loi de finances 2026 introduit le dispositif Jeanbrun, une réforme majeure destinée à relancer l’investissement locatif en France. Ce nouveau mécanisme remplace le Pinel par le statut du bailleur privé, fondé sur l’amortissement fiscal du bien immobilier loué nu.
Fonctionnement et Avantages Fiscaux
Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition des revenus fonciers imposables. Ce levier d’optimisation fiscale repose on des règles précises :
- Amortissement forfaitaire : Calculé sur 80 % du prix TTC du logement.
- Déficit foncier : L'excédent d'amortissement est reportable sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, réduisant ainsi fortement la pression fiscale.
Arbitrage Rendement et Loyers Modérés
En contrepartie de cet avantage, le bailleur s'engage sur un niveau de loyer encadré (intermédiaire, social ou très social) selon le zonage. Ce cadre offre une flexibilité stratégique pour arbitrer entre rendement locatif et réduction d'impôts.
| Type de loyer | Amortissement annuel | Plafond annuel d'amortissement |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 10 000 € |
| Très Social | 5,5% | 12 000 € |
Consulter le zonage de votre commune
Mise en œuvre : Exemple à Chartres (Zone B1)
Pour un T2 de 53 m² (+ 18 m² de loggia) acquis au prix de 220 000 € en plus de 6 000 € de revenus fonciers actuels.
|
1. Loyers mensuels • Intermédiaire : 718,57 € • Social : 557,05 € • Très Social : 433,18 € |
2. Amortissement annuel • Intermédiaire : 6 160 € / an • Social : 7 920 € / an • Très Social : 9 680 € / an |
Comparatif fiscal (TMI 30% + PS 17,2%)
| Impact Annuel | Situation Actuelle | Bailleur Intermédiaire | Bailleur Très Social |
|---|---|---|---|
| Revenus fonciers | 6 000 € | 14 622 € | 11 198 € |
| Revenus fonciers imposables | 6 000 € | 8 462 € | 1 518 € |
| Imposition (TMI + PS) | 2 832 € | 3 994 € | 716 € |
| Taux d'imposition moyen | 47,20% | 27,32% | 6,39% |
| Revenu annuel net | 3 168 € | 10 628 € | 10 482 € |
Conclusion : Le dispositif Jeanbrun constitue l’une des principales évolutions fiscales pour l’investissement locatif introduites par la loi de finances 2026.
En reposant sur l’amortissement du bien immobilier plutôt que sur une réduction d’impôt, ce mécanisme s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme. Pour les contribuables fortement imposés, il peut représenter un levier très intéressant pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers tout en développant un patrimoine immobilier.
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Polyvalence Immobilier — Expertise & Sérénité
Article publié le 28 février 2026, mis à jour le 14 mars 2026
Par Jonas Montmory
Rubrique: Fiscales
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