L'essentiel à retenir
- Jusqu'à 100 000 € exonérés par donateur, 300 000 € maximum par bénéficiaire en cumulant plusieurs donations.
- Valable pour les donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Fonds à affecter à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA dans un délai de 6 mois, conservé 5 ans en résidence principale.
- L'achat doit être réalisé en nom propre : le passage par une SCI fait perdre le bénéfice de l'exonération.
Exonération exceptionnelle des donations : ce qu'il faut savoir
La loi de finances pour 2025 a instauré une mesure temporaire permettant aux familles d'accompagner un projet immobilier grâce à une donation exonérée de droits de mutation.
Prévue par l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, cette mesure exceptionnelle est codifiée à l'article 790 A bis du Code général des impôts (CGI).
Elle permet à un parent, grand-parent ou autre donateur éligible de transmettre une somme d'argent destinée à financer l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), sans taxation dans certaines limites.
Maximum par donateur et par bénéficiaire (ex. parent vers enfant).
Maximum par bénéficiaire en cumulant plusieurs donations.
Donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Cette exonération vient s'ajouter à l'abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant (renouvelable tous les 15 ans).
Les 5 conditions impératives à respecter
- 1 Donation en numéraire : transmettre la somme d'argent sous forme de don manuel ou d'acte notarié.
- 2 Délai de 6 mois : les fonds doivent être effectivement affectés à l'achat dans un délai maximal de 6 mois après le versement.
- 3 Immobilier neuf ou VEFA : l'acquisition doit impérativement porter sur un logement neuf ou en vente en état futur d'achèvement.
- 4 Engagement de conservation : le bien doit être conservé pendant une durée minimale de 5 ans.
- 5 Usage de résidence principale : le logement doit être occupé ou loué à titre de résidence principale.
Donation et SCI : attention, le montage n'est pas éligible
Une question fréquente concerne l'utilisation de cette donation dans le cadre d'une SCI immobilière, notamment pour réaliser un investissement locatif ou un montage en LLI (Logement Locatif Intermédiaire).
« L'apport par le donataire de la somme donnée à une société civile immobilière ne satisfait pas la condition d'affectation. »— BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphe 880
Montages exclus (non éligibles)
- Donner 100 000 € puis apporter cette somme au capital d'une SCI.
- Prêter la somme issue de la donation à une SCI via un compte courant d'associé.
✅ Montage valide
Acheter directement le logement neuf en son nom propre avec les fonds donnés (sous réserve d'occuper ou louer le bien comme résidence principale pendant 5 ans).
Investissement locatif : le cumul gagnant avec le dispositif Jeanbrun
Si la détention via une SCI écarte l'exonération de donation, l'investissement locatif en nom propre ouvre la voie à de puissants leviers de défiscalisation. C'est l'opportunité idéale d'associer cet apport familial à la mise en place du nouveau statut de bailleur privé.
Boostez votre rendement grâce au dispositif Jeanbrun bailleur privé
En réalisant votre acquisition directe en nom propre, vous respectez l'obligation d'affectation de la donation tout en profitant pleinement du dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme de défiscalisation permet de déduire une fraction significative de votre investissement et d'optimiser l'imposition de vos revenus fonciers.
Pourquoi privilégier l'immobilier neuf ?
Normes RE2020 strictes, excellente isolation et charges réduites.
Frais de notaire réduits oscillant entre 2 % et 3 % seulement.
Garanties constructeur (décennale, biennale et parfait achèvement).
Valorisation garantie et attractivité locative optimale.
Questions fréquentes
Peut-on utiliser cette donation exonérée pour investir via une SCI ?
Non. L'administration fiscale (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphe 880) précise que l'apport de la somme donnée au capital d'une SCI, ou son prêt via un compte courant d'associé, ne satisfait pas la condition d'affectation. Pour rester éligible, l'achat doit être réalisé directement au nom du bénéficiaire.
Dans quel délai les fonds donnés doivent-ils être utilisés ?
Les fonds doivent être effectivement affectés à l'achat du logement neuf ou en VEFA dans un délai maximal de 6 mois après leur versement.
Quel est le montant maximal exonéré de droits de donation ?
Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € par bénéficiaire, dans la limite d'un cumul de 300 000 € par bénéficiaire en additionnant plusieurs donations. Ce dispositif s'ajoute à l'abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Combien de temps le logement doit-il être conservé ?
Le bénéficiaire doit conserver le logement, en l'occupant ou en le louant à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 5 ans.
Jusqu'à quand peut-on bénéficier de cette exonération ?
La mesure s'applique aux donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
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